La Justicia le puso plazo al Haras Santa María para escriturar lotes vendidos

Haras Santa María es una de las urbanizaciones privadas más grandes del partido de Escobar. Ubicada en la localidad de Loma Verde, a la altura del kilómetro 54 de la Panamericana, comenzó a desarrollarse a mediados de la década de 2000. Actualmente, comprende más de 350 hectáreas y 1.500 lotes, distribuidos en 12 barrios, con amplios espacios verdes, infraestructura deportiva, sector hípico, club house y una cancha de golf de 18 hoyos. Dentro del emprendimiento también funciona el colegio bilingüe St. Luke’s College.

En el desarrollo de esta urbanización participaron, entre otros, CEDISA (Compañía de Emprendimientos y Desarrollos Inmobiliarios SA) y EIDICO. Esta última es una empresa desarrolladora inmobiliaria fundada en 1994, conocida por su sistema de proyectos al costo, mediante el cual los fondos son aportados por los propios participantes y la compañía organiza y administra el desarrollo. Actualmente, CEDISA es titular de una porción de las 350 hectáreas del predio, que es administrado por Haras Los Cerros SA, propietaria de las partes comunes del complejo.

A partir de 2005, Haras Santa María fue creciendo hasta convertirse en una urbanización consolidada. Sin embargo, para un grupo de propietarios hubo una cuestión que permaneció pendiente durante años: la escrituración individual de sus lotes. Ese reclamo terminó en los tribunales y dio origen a un expediente que lleva más de una década.

La causa judicial comenzó en 2014, cuando Walter Fabián Álvarez reclamó que se ordenara a las empresas involucradas otorgarle la escritura correspondiente al lote cuya posesión tenía. Posteriormente, otros compradores se adhirieron a la acción y formularon reclamos similares.

El expediente abarcó además otros conflictos entre los propietarios y la administración del barrio, relacionados con los gastos comunes, una acción de consignación y la entrega de las acciones sociales de Haras Los Cerros. Pero uno de los puntos centrales que terminó llegando a la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial fue determinar por qué, después de tantos años, determinados compradores todavía no habían podido obtener la escritura de sus terrenos.

La posición de las empresas fue que, cuando se inició la demanda, todavía no estaban dadas las condiciones necesarias para escriturar. Entre otras cuestiones, señalaron que faltaban completar trámites administrativos y parcelarios y que parte de esas gestiones dependían de organismos públicos. También sostuvieron que el incumplimiento en el pago de gastos comunes por parte de algunos propietarios había dificultado el pago del impuesto inmobiliario, cuya regularización era necesaria para avanzar ante ARBA.

El problema era que los trámites necesarios para llegar a las escrituras se habían prolongado durante años. En el expediente, ARBA informó sobre distintos intentos de regularización parcelaria: uno de 2015, finalmente anulado; y otro de 2017, que también terminó rechazado. Entre las observaciones aparecían documentación faltante o vencida, errores en cédulas y otros incumplimientos formales, además de cuestiones vinculadas con deudas.

Para la Cámara, esos antecedentes no permitían explicar por sí solos una demora de semejante extensión. El tribunal señaló que no se había aportado prueba suficiente para atribuir a los organismos provinciales una demora cercana a dos décadas. En cambio, encontró elementos que mostraban una falta de diligencia de CEDISA y Haras Los Cerros en la promoción de los trámites necesarios.

Además, hubo un antecedente que los camaristas Alfredo Kölliker Frers y Héctor Chómer consideraron relevante. Al contestar la demanda en 2018, las propias empresas habían informado que la deuda correspondiente al impuesto inmobiliario había sido incorporada a planes de regularización. En aquella oportunidad sostuvieron que esa situación permitía estimar que, en un plazo relativamente breve, podían concluirse las gestiones para aprobar las partidas inmobiliarias definitivas.

Ese pronóstico no se cumplió. Años después, el problema continuaba y el juicio había llegado a una instancia superior. Para la Cámara, la distancia entre aquella expectativa y la situación existente al momento de revisar el caso reforzaba la conclusión de que las empresas no atendieron con la diligencia necesaria las obligaciones vinculadas con la escrituración.

Una escritura parcial y un nuevo plazo

La sentencia de primera instancia se dictó el 15 de octubre de 2024 y ordenó avanzar con la escrituración para los compradores comprendidos en la relación contractual analizada. Haras Los Cerros y CEDISA apelaron esa condena y cuestionaron que se las considerara responsables de la demora.

Durante la tramitación de la apelación, las empresas comunicaron un avance: informaron que se había otorgado una escritura de adjudicación parcial por división del condominio, un paso que consideraban necesario para avanzar posteriormente con las escrituras individuales. Según consta en el expediente, esa escritura se inscribió en abril de 2025.

También señalaron que habían comenzado las gestiones societarias necesarias para emitir las acciones correspondientes a los propietarios y que, a partir de esos avances, las escrituras podrían concretarse próximamente. Sin embargo, la Cámara observó que, transcurrido más de un año desde aquella inscripción, tampoco se había acreditado que las escrituras individuales hubieran sido otorgadas.

Los camaristas rechazaron además el argumento de que, como al momento de presentar la demanda todavía faltaban trámites, no podía hablarse de mora. Según el tribunal, eso era justamente lo que los propietarios habían denunciado: no que las condiciones estuvieran completas, sino que las empresas habían demorado injustificadamente las gestiones necesarias para alcanzarlas.

La cuestión no era menor. La falta de escritura también estaba vinculada con la entrega de las acciones de Haras Los Cerros. De acuerdo con la estructura societaria analizada en el expediente, quienes adquirían los lotes debían recibir acciones de la sociedad. Para los compradores alcanzados por este conflicto, ese proceso había quedado pendiente.

Los demandantes habían planteado incluso que la demora podía terminar afectando su posibilidad de incorporarse plenamente al esquema societario y participar en las decisiones de Haras. La Cámara tomó nota de ese argumento, aunque no consideró probado que hubiera existido una maniobra deliberada con ese objetivo.

Finalmente, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial confirmó el núcleo de la condena y estableció un plazo concreto para terminar con la indefinición. Las escrituras deberán otorgarse dentro de los 90 días corridos desde que la sentencia quede firme. Una vez otorgada cada una, Haras Los Cerros tendrá otros 30 días corridos para emitir las acciones correspondientes.

Además, el fallo estableció una sanción para el caso de incumplimiento: $500.000 por cada día de demora, en favor de los actores afectados. De esta manera, la Justicia no solo confirmó que las empresas deben avanzar con la escrituración, sino que fijó un límite temporal concreto y una consecuencia económica para el caso de que vuelva a prolongarse.

La resolución tiene, de todos modos, un alcance específico. La Cámara rechazó la acción de escrituración respecto de quienes habían adquirido sus lotes mediante el fideicomiso administrado por EIDICO, al considerar que Haras y CEDISA no tenían legitimación pasiva para responder por esos contratos. La condena alcanza, por lo tanto, a los compradores comprendidos en la relación contractual que el tribunal atribuyó a CEDISA y Haras.

Después de más de doce años desde el inicio del reclamo, el conflicto entra ahora en una etapa diferente. Si la sentencia queda firme, comenzará a correr el plazo de 90 días establecido por la Cámara para concretar las escrituras alcanzadas por la condena. El desarrollo que se inició hace más de dos décadas y que hoy constituye una de las urbanizaciones privadas más importantes de Escobar deberá afrontar así una definición judicial que durante años permaneció pendiente: convertir en títulos individuales una parte de las operaciones inmobiliarias que le dieron origen.