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La administración del Haras Santa María comunicó a los propietarios que se encuentra en marcha un proceso general de escrituración de los lotes que ya reúnen las condiciones catastrales necesarias para avanzar con ese trámite.
El anuncio fue realizado mediante un comunicado distribuido entre los propietarios de la urbanización, luego de que tomara estado público el fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial que confirmó la obligación de escriturar en el marco de un juicio iniciado hace más de una década.
El comunicado busca, entre otras cuestiones, precisar el alcance de esa sentencia y diferenciar la situación de los lotes alcanzados específicamente por la resolución judicial de un proceso más amplio que, según sostiene Haras Santa María, ya se encuentra en desarrollo.
De acuerdo con la comunicación, la sentencia de la Cámara no ordenó escriturar la totalidad de los lotes del emprendimiento. La obligación judicial quedó circunscripta a dos de los reclamantes que participaron del expediente: Walter Fabián Álvarez y Silvia Kuhnast-Varela, cuyos contratos de compraventa habían sido celebrados con CEDISA (Compañía de Emprendimientos y Desarrollos Inmobiliarios SA).
El resto de los compradores que habían participado del juicio adquirió sus lotes mediante fideicomisos administrados por EIDICO. Respecto de esos casos, la Cámara rechazó el reclamo de escrituración contra Haras Los Cerros y CEDISA al considerar que esas sociedades no eran las responsables contractuales de otorgar esas escrituras.
Haras Santa María es una de las urbanizaciones privadas más grandes del partido de Escobar. Ubicada en la localidad de Loma Verde, a la altura del kilómetro 54 de la Panamericana, comenzó a desarrollarse a mediados de la década de 2000. Actualmente, comprende más de 350 hectáreas y 1.500 lotes, distribuidos en 12 barrios, con amplios espacios verdes, infraestructura deportiva, sector hípico, club house y una cancha de golf de 18 hoyos. Dentro del emprendimiento también funciona el colegio bilingüe St. Luke’s College.
En el desarrollo de esta urbanización participaron, entre otros, CEDISA y EIDICO. Esta última es una empresa desarrolladora inmobiliaria fundada en 1994, conocida por su sistema de proyectos al costo, mediante el cual los fondos son aportados por los propios participantes y la compañía organiza y administra el desarrollo.
Actualmente, CEDISA es titular de una porción de las 350 hectáreas del predio, que es administrado por Haras Los Cerros SA, propietaria de las partes comunes del complejo.
Proceso de escrituración en marcha
Más allá del alcance puntual de la sentencia, el dato central del comunicado es que Haras Santa María asegura que el proceso de escrituración de los lotes que se encuentran en condiciones catastrales ya comenzó.
La administración sostiene que Haras Los Cerros, CEDISA y los demás titulares registrales vienen realizando las gestiones necesarias para completar los requisitos que permiten avanzar con las escrituras individuales.
Según explica el comunicado, la escrituración requiere previamente completar una serie de trámites vinculados con la situación catastral y registral del emprendimiento. Una vez cumplidas esas condiciones, los lotes quedan en condiciones de ingresar al proceso correspondiente.
La administración de Haras Santa María afirma que este procedimiento general no depende exclusivamente de la sentencia judicial y que se encontraba siendo impulsado por las empresas con anterioridad a la resolución de la Cámara. Incluso señala que prevé comenzar con la escrituración de los lotes que ya están en condiciones antes de que venza el plazo de 90 días establecido judicialmente para los dos casos comprendidos en la condena.
La aclaración resulta relevante porque el conflicto judicial y el proceso de regularización general son cuestiones relacionadas, pero no idénticas. La Cámara resolvió sobre los reclamos planteados por determinados compradores, mientras que la administración sostiene que paralelamente se está avanzando con la situación dominial del conjunto de lotes que ya cumplen los requisitos necesarios.
El comunicado también pone el acento en la historia administrativa del emprendimiento. La demora en la escrituración había sido uno de los puntos cuestionados durante el juicio, particularmente por los obstáculos encontrados en los trámites de regularización parcelaria ante los organismos provinciales.
En ese expediente, ARBA había informado sobre distintos intentos de avanzar con la regularización catastral. Uno había sido iniciado en 2015 y posteriormente anulado, mientras que otro, presentado en 2017, también había recibido observaciones y terminado sin concretarse. La Cámara consideró que esos antecedentes no alcanzaban para justificar por sí solos una demora de semejante extensión.
En cambio, Haras Santa María sostiene ahora ante sus propietarios que las empresas involucradas vienen realizando las diligencias necesarias para completar los trámites pendientes y que el proceso actual permitirá avanzar con las escrituras de aquellos lotes que ya reúnen las condiciones requeridas.
El fallo y lo que viene
La sentencia de la Cámara fijó un plazo concreto para los dos casos alcanzados por su decisión: las escrituras deberán otorgarse dentro de los 90 días corridos posteriores a que el fallo quede firme. Una vez concretada cada escritura, Haras Santa María tendrá otros 30 días para emitir las acciones correspondientes.
Además, los camaristas establecieron una multa de $500.000 por cada día de demora en caso de incumplimiento de esos plazos.
Para el resto de los propietarios, el comunicado plantea otro escenario: avanzar con las escrituras a medida que cada lote se encuentre en condiciones de hacerlo, independientemente de que su titular haya formado parte o no del juicio.
La administración también remarca que la escrituración no es un trámite que pueda resolverse únicamente mediante una decisión judicial, sino que requiere completar previamente las condiciones catastrales, registrales y administrativas correspondientes.
Así, el anuncio abre una nueva etapa para un problema que durante años quedó asociado a reclamos individuales y a un extenso expediente judicial. Si el proceso informado por la administración efectivamente avanza según lo anunciado, los próximos meses permitirán comprobar hasta qué punto la regularización catastral alcanzada permite transformar esa promesa en escrituras concretas.
Para los propietarios, la diferencia será sustancial: pasar de contar con derechos derivados de sus contratos y de la posesión de los lotes a tener finalmente el título de propiedad individual de sus parcelas.
La Justicia ya fijó un plazo para dos casos concretos. Haras Santa María asegura ahora que, más allá de esos dos expedientes, el proceso general también está en marcha.
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